Wycena nieruchomości (budynkowej)

Artykuł: scenariusz lekcji, prezentacja tematu lekcji

Przedmiot: Utrzymanie zasobów budowlanych, w III klasie Technikum Budowlanego

Metoda: Prezentacja komputerowa (z zastosowaniem grafiki, animacji i dźwięków)
albo pokaz foliogramów za pomocą rzutnika; dyskusja; wspólna analiza pojęć i tematu;

Ekran (foliogram) nr 1.:

Cele lekcji:
- określenie podstawy prawnej regulującej gospodarkę nieruchomościami;
- rozróżnianie rodzajów "wartości nieruchomości";
- poznanie podstawowych terminów związanych z tematem;
- poznanie sposobów określania wartości nieruchomości;
- poznanie metod uproszczonego wyliczania stopnia zużycia technicznego.

Pytanie zasadnicze (przewodnie):
Jak oszacować wartość nieruchomości we właściwy sposób?

Pytanie pomocnicze:
Jakie działanie (jaka czynność) umożliwia określenie wartości nieruchomości (rzeczy)?

Ekran nr 2.:

Temat lekcji: Wycena nieruchomości (budynkowej)

* Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
* Zgodnie z tą ustawą w wyniku wyceny zostaje określona wartość nieruchomości.
* Wg ustawy występują:
- wartość rynkowa;
- wartość odtworzeniowa;
- wartość katastralna.

W praktyce mamy do czynienia również z określeniem:
wartość użytkowa nieruchomości (budynku)

Ekran nr 3.:

Porządek lekcji
* Temat "Wycena nieruchomości" ogólnie omówiono w podręczniku "Utrzymanie Zasobów Budowlanych" (temat Nr 2.4. Str. 23)
* Na lekcji zostanie omówiona kwestia "wartości użytkowej budynku" w następującym zakresie:
- informacje ogólne;
- terminologia w zakresie podstawowym;
- wartość użytkowa i jej wpływ na wartość rynkową budynku, a w szczególności: poznamy czynniki mające wpływ na wartość rynkową budynku

Ekran nr 4.:

Wartość użytkowa budynku.
* W potocznym rozumieniu: oznacza przydatność i odpowiedniość walorów budynku w stosunku do potrzeb i oczekiwań ludzi go zasiedlających.
* Budynek, w trakcie użytkowania traci na ogół walory odpowiedniości do potrzeb użytkowników i wtedy spada jego wartość rynkowa wyrażana w pieniądzach.
* Bywa i tak, że budynek od początku swego istnienia, na skutek "złych" założeń projektowych lub błędów wykonawczych nie spełnia oczekiwań i utrudnia użytkowanie, dodatkowo generując podwyższone koszty utrzymania.

Wartość użytkowa budynku
ma ścisły związek:
* z ceną i atrakcyjnością rynkową budynku z szeregiem konsekwencji materialnych dla dostawców budynku (projektantów, deweloperów, agentów nieruchomości, zarządców);
* z zadowoleniem użytkowników, z kształtowaniem nowych potrzeb, co ma wpływ na kształtowanie się popytu na określone rozwiązania projektowe i wykonawcze, a więc też wpływa na dochody dostawców;
* z jakością budynku jako kategorią obiektywną, z szeregiem kryteriów zarówno technicznych, jak i funkcjonalnych, behawioralnych, organizacyjnych i ekonomicznych i innych.

Ekran nr 5.:

Podstawowe terminy i pojęcia:
* użyteczność - określenie ekonomiczne: zdolność dobra do zaspakajania potrzeb osoby lub grupy osób. Jest to kategoria subiektywna, co oznacza, że użyteczność nie jest równoznaczna z wartością użytkową. Dobro może mieć wartość użytkową, ale nie być użyteczne i odwrotnie.
* wartość użytkowa - zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Jest kategorią obiektywną, co oznacza że: uwzględnia potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość, a nie indywidualne. Im dobro jest bardziej przestarzałe, tym poziom wartości użytkowej jest niższy.
* wartość odtworzeniowa nieruchomości - to wartość kształtująca się w sferze tworzenia - określa wartość z punktu widzenia nakładów czynników produkcji użytych na tworzenie nieruchomości. Obejmuje wart. rynkową gruntu i koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia.
* wartość rynkowa nieruchomości - to wartość kształtująca się w sferze wymiany (a nie wytwarzania) - określa najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania za daną nieruchomość na rynku nieruchomości.
* stopień zużycia obiektu budowlanego - miara utraty wartości ekonomicznej obiektu wynikająca ze zużycia fizycznego, funkcjonalnego, środowiskowego lub innego, określana w procentach.
* zużycie łączne obiektu budowlanego - (całkowite, narosłe) zmiana całego zespołu cech charakteryzujących dany obiekt budowlany, wpływających na jego użyteczność. Zużycie łączne określa utratę wartości ekonomicznej obiektu wynikającą z przyczyn: fizyczno-technicznej, funkcjonalnej, środowiskowej, estetycznej, prawnej, społecznej i innych.

Ekran nr 6.:

Wartość użytkowa i jej wpływ na wartość rynkową budynku

Czynniki mające wpływ na wartość rynkową budynku:
* czynnik lokalizacyjny;
- otoczenie obiektu;
- działka;
* czynnik fizyczno-techniczny;
- wiek obiektu budowlanego;
- trwałość i jakość materiałów zastosowanych do budowy obiektu;
- rodzaj obiektu i typ konstrukcji;
- jakość wykonawstwa budowlanego;
- sposób użytkowania i warunki eksploatacyjne;
- wady projektowe;
- prowadzona gospodarka remontowa.

Ekran nr 7.:

Ocena stopnia zużycia

Obiekt budowlany składa się z wielu elementów, które spełniają różne funkcje i w związku z tym są wykonane z materiałów o różnych właściwościach technicznych odpowiadających przeznaczeniu danego elementu.

Oceny stopnia zużycia poszczególnych grup elementów dokonuje się metodą ekspercką (dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy lub budowlany) określając procentowe zużycie elementu na podstawie jego stanu technicznego.

W celu szybkiego zdiagnozowania stopnia zużycia technicznego (Sz) obiektu można posłużyć się metodami Rossa biorąc pod uwagę wiek obiektu w latach (t) oraz jego przewidywany okres trwałości (T).

dla obiektów prowadzonych przy złej gospodarce remontowej:
Sz = (t / T) x 100%

dla obiektów o prawidłowej gospodarce remontowej:
Sz = (t x (t + T) / 2T2) x 100%

dla obiektów o wzorowej gospodarce remontowej:
Sz = (t2 / T2) x 100%

Ekran nr 8.:

Inne czynniki mające wpływ na wartość rynkową budynku:
* czynnik funkcjonalny;
* czynnik behawioralny;
- bezpieczeństwo;
- mikroklimat;
* czynnik ekonomiczny;
- wielkość zysków;
- koszty utrzymania;
- czynnik popytu i podaży;
- wydatki operacyjne;
- energochłonność
* czynnik prawny;
* czynniki psychologiczne;
* moda.

Ekran nr 9.:

Ćwiczenie / zadanie:
* Przyjmując, że przewidywany okres trwałości obiektów szkolnych o konstrukcji masywnej (żelbet, beton, murowany) wynosi 90 lat, zdiagnozować (obliczyć) stopień zużycia technicznego budynku szkolnego wybudowanego w 1979 r., zakładając (po kolei) trzy wersje gospodarki remontowej i korzystając z poznanych wzorów wg metod Rossa.

Ekran nr 10.:

Podsumowanie
* przypomnienie najważniejszych elementów wykładu - lekcji;
* określenie sytuacji i okoliczności, gdzie można zastosować zdobytą wiedzę;
* uwagi uczniów na temat odbytej lekcji.

Gdzie można uzyskać więcej informacji?
... a także materiały źródłowe wykorzystane do powyższego opracowania:

* Bibliografia:
1. Podręcznik: "Utrzymanie zasobów budowlanych" - Tomasz Adamiec i Jarosław Z. Mirski;
2. "Wartość użytkowa budynku - aspekty rynkowe i sposoby określania" - E. Niezabitowska, B. Kucharczyk-Brus, D. Masły.
* Inne sesje szkoleniowe;
* Usługi konsultingowe;
* Internet.

Autor opracowania:
Opracowanie: mgr inż. Marek Włodek
nauczyciel przedmiotów zawodowych w szkołach zawodowych, technikach i wyższych uczelniach.

Wyświetleń: 268